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　　规模已超千亿的公募REITs，迎来又一“入局者”。

　　11月27日，券商系公募创金合信基金上报创金合信首农产业园REIT，成为公募REITs中的第25家参与机构。截至11月27日，25家机构旗下的公募REITs数量已达到73只，分散于仓储物流等八大类底层资产。

　　2024年以来，公募REITs的二级市场交易实现了6.18%的平均涨幅，其中的6只产品年内涨幅超过20%。

　　公募机构对券商中国记者表示，我国公募REITs市场已走出底部行情，随着后续配套政策的持续不断完善，底层资产类型的不断扩容，中长期资金的不断进入，我国公募REITs仍有较大的发展空间。和万亿规模的潜在市场相比，我国公募REITs仍有较大发展潜力，底层资产也可进一步丰富。

　　公募REITs已扩容至73只

　　根据上交所11月27日公告，创金合信首农产业园REIT于11月27日上报，由创金合信基金担任管理人，北京首农信息产业投资有限公司为发起人（原始权益人），证券为专项计划管理人，专项计划名称为第一创业—首农产业园基础设施1期资产支持专项计划。

　　在11月27日上报的，还有华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT。苏州工业园区公租房管理有限公司担任发起人，（上海）资产管理有限公司担任管理人与专项计划管理人。另外，由汇添富基金担任管理人的汇添富上海地产租赁住房REIT于11月26日上报至上交所。

　　其中，创金合信首农产业园REIT是创金合信基金旗下首只公募REIT产品。根据Wind数据统计，包括创金合信基金在内，截至11月27日参与到公募REITs中来的公募机构（包括公募基金公司和券商资管机构）已达25家。

　　具体看，25家机构旗下的公募REITs数量为73只，其中有64只产品为首发产品，9只产品为扩募产品。此外，73只产品中有46只已成功上市。73只产品分散于八大类底层资产中，分别为保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施、园区基础设施。

　　其中，华夏基金旗下一共有15只产品，是目前发行公募REITs的基金公司。其次是中金基金，该公募旗下的REITs产品数量目前已接近10只。此外，基金、中航基金等中小公募，以及招商基金、易方达基金等大型公募，旗下的REITs数量大多是3只左右。

　　此外，REITs项目的前期招标等信息，还出现了多家基金公司身影。根据最近公布的喀纳斯景区基础设施公募REITs服务项目-中标候选人公示（招标编号：TC249HL1C），该项目001包1的中标候选人分别为中航基金、华夏基金、招商基金，投标报价分别为110万元、50万元、100万元。

　　此外，根据网上披露的《中银基金法律顾问一揽子服务采购项目招标公告》（招标编号：采标2024—2566），该项目的招标内容为中银基金法律顾问一揽子服务采购。在不设置招标控制价范围内，该招标项目划分为4个标段，004为中银基金公募REITs常年法律顾问采购项目。

　　今年以来6只公募REITs涨超20%

　　除了上述静态数据外，发行、募资、交易等动态数据变化，更能折射出公募REITs扩容大势。

　　11月27日，工银蒙能清洁能源REIT发布认购申请确认比例结果公告，该基金的公众投资者有效认购申请确认比例约为0.28%，即公众投资者有效认购倍数达357倍，成为深交所今年已发行基础设施REITs中公众投资者认购倍数最高的产品。从11月27日起中金重庆两江REIT开始发售，募集基金份额共计4亿份，认购价格为2.550元/份，预计募集资金总额为10.20亿元。该基金拟投资的基础设施资产位于重庆两江新区，包括双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，合计建筑面积约24.37万平方米，运营时间均超过9年。

　　根据Wind统计，包括上述两只产品在内，52只已公布发行规模的公募RIETs合计募集资金规模已接近1500亿元。其中，中金安徽交控高速公路REITs的发行规模超过百亿元，平安广州交投广河高速公路REIT等6只产品的募集规模均超50亿元。

　　根据华夏基金统计，截至11月8日2024年全市场共发行的公募REITs有22单，发行规模为489.65亿元。华夏基金表示，2024年受益于我国公募REITs配套政策不断完善、二级市场表现回暖等利好因素，我国公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。

　　Wind数据显示，截至11月27日收盘2024年以来52只有交易数据的公募REITs实现了6.18%的平均涨幅，有37只产品年内实现正收益，16只产品累计涨幅超过10%，其中的6只产品年内涨幅超过20%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、嘉实清洁能源REIT三只产品的累计涨幅在25%以上。

　　华夏基金表示，我国公募REITs市场已走出底部行情，随着后续配套政策的持续不断完善，底层资产类型的不断扩容，中长期资金的不断进入，我国公募REITs仍有较大的发展空间。能源基础设施和保障性租赁住房对宏观经济变化的敏感度较低，年内价格表现较为优异。

　　资产类型仍可进一步丰富

　　整体而言，经过四年多的试点，国内的公募REITs已进入常态化发展阶段，参与主体和资产类别持续丰富。从存量待盘活资产体量和其他成熟市场实践来看，国内公募REITs还有更大发展空间。

　　中金基金表示，随着REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，底层资产类型日趋丰富，中长期配置价值愈发明晰，这将有助于进一步发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的积极作用，同时为投资者提供更丰富的资产配置选择和长期投资价值。

　　从资产相关性来看，华夏基金对券商中国记者表示，我国公募REITs市场与股票市场和债券市场之间的相关性都比较弱。与股票市场的相关性大约在0.11—0.22之间，与债券市场的相关性大约在0.02—0.03之间。配置公募REITs品在一定程度上起到分散资产组合风险的作用。

　　广东省中山市副市长曾奕和广州交投私募基金管理有限公司总经理助理方浪近日在《清华金融评论》上的发文（下称“评论文章”）表示，我国过去几十年的大规模投资，积累了大量的存量资产，多家市场专业研究机构测算规模已超过100万亿元，若其中具有较好经营性的存量资产按照1%的保守比例计算，也能达到万亿级，这些优质存量资产通过基础设施REITs能快速盘活提前回收资金。

　　评论文章进一步称，我国基础设施REITs已进入常态化发展阶段，但从市场总体规模来看仍然相对较小。截至2024年6月末，我国基础设施REITs发行总规模约合164亿美元，美国、日本、新加坡等地区的规模分别达到13311亿美元、1094亿美元、720亿美元，我国REITs规模仅占美国的1.23%、日本的15.00%、新加坡的22.80%。

　　基于此，评论文章建议，REITs申报发行的资产领域有待进一步丰富。目前，我国基础设施REITs试点领域包括交通、能源等11个大类，市政、新基建、水利、旅游4个重点领域未有资产发行。从小类来看，交通领域全部为高速公路资产，铁路、机场、港口领域未有资产发行。