文 | 凯风

宅基地，越来越重要了。

日前印发的中央一号文件强调" 两个不允许：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

第一个 " 不允许 "不是新提法，而是一以贯之的政策，延续了数十年之久，每隔几年都会重点强调一次。

第二个 " 不允许 "则是新提法，针对的是某些地方以所谓的 " 特殊资格权 "、村民决议等，变相给回乡退休干部分配宅基地的现实。

这意味着，宅基地仍然不允许上市交易，城镇居民到农村盖别墅、大公馆的口子没有放开，而退休干部的买地建房、回乡养老之路也被堵死。

严控城市到农村建房子，释放了什么信号？

01

宅基地，越来越 " 值钱 " 了。

" 值钱 " 是相对而言，不是说宅基地能生钱，而是城市户口含金量越来越低，宅基地兜底价值越来越凸显。

当前，户口门槛正在淡化，" 零门槛落户 " 已成常态，城市户口早已不是可望而不可即的存在。

当前，我国 90% 以上的城市都已取消落户限制，只有以北上广深为代表的个别超大特大城市成为例外。

换言之，城乡二元时代早已沦为过去式，城市户口早已不是乡村可望而不可即的存在，附着于其上的教育、养老、医疗等公共福利，正在均衡化。

与此同时，农村的宅基地则越来越稀缺，受到的限制越来越多，宅基地的本身的相对价值随之而提升。

前些年，国家层面出台规定，明确了三大原则：

一户只能拥有一处宅基地；

进城落户，不得以放弃宅基地为前提；

城镇户口子女，可继承老家的房子。

一户一宅，限制了宅基地的扩张空间，而近年来各地对宅基地的审批越来越严，其稀缺性就越来越凸显。

同时，政策解决了后顾之忧：进城落户或进城入学，不用再强制放弃宅基地，" 老家一套房、城里一套房 " 已成为常态。

根据政策，农民进城落户可有偿放弃宅基地。这里的 " 有偿 " 是以所谓奖励来进行的，有地方只有 5 万元，有地方是 8 万元。

问题来了，为 5 万元放弃宅基地，到底值不值？

毕竟，即使子女已是城镇户口，仍可继承老家的房子。

早在 2020 年，自然资源部等 7 部委明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

要注意的是，城镇户口子女，只能继承房子及其下的宅基地使用权，不能单独继承宅基地。

换言之，房子是前提，一旦成为危房或坍塌，宅基地大概率会被收回。

因此，及时修缮维护老家的房子，不要让它废弃了。

当然，不是所有地方的宅基地都有稀缺性。越靠近大城市，尤其是城中村，宅基地的红利就越高。

02

为何不允许城镇居民到农村建房子？

在决策话语中，宅基地被视为农民的基础生活保障，是兜底性的政策安排。

它的重要性不在于能产生多大经济价值，而在于为所有人提供一条退路。

一旦未来城市就业机会减少，农村的宅基地和承包耕地，仍旧是许多人最后的依赖。

就此而言，宅基地、责任田被视为农民的 " 养老金 "，并非没有道理。

它弥补的是重工业化时代，城乡 " 剪刀差 " 背后农民的巨大牺牲和贡献。

许多人担心的是，一旦放开城镇居民到农村购买宅基地，" 圈地运动 "就无从避免，土地兼并和垄断现象将会再次滋生。

事实上，不是所有农村的宅基地都有高经济价值。

偏远乡村的宅基地闲置乃至荒废的不在少数，所谓 " 资本下乡的掠夺性开发 " 多少有点杞人忧天。

只有城中村或城郊的宅基地，才有上 " 牌桌 " 的资格。

早年的大拆迁，后来的城中村大规模改造，再到盛行了数十年之久的小产权热，都是如此。

相比于所谓的 " 圈地 "，真正的影响在于，一旦宅基地放开交易，城市房价势必受到冲击。

城市房价之所以居高不下，就在于土地市场一级垄断，有关方面可通过限制土地供应，来维持稀缺性，从而抬高价格，获得更多卖地收入，并将房价维持在高位。

一旦宅基地可以自由交易，哪怕是仅放开" 小产权房上市 "的口子，城市商品房市场就将迎来源源不断的天量供给。

供求逆转之下，价格自然难以维持。这在房价高涨时代或有讨论空间，但在" 止跌回稳 "的关键时刻显然不可能。

要知道，在部分一二线城市，城市里商品房占比不到一半，绝大部分都是 " 城中村 " 的自建房，这些房子不允许对外上市交易。

因此，无论是为农民提供兜底保障，还是遏制 " 圈地 " 风险，抑或防范对房价的冲击，城镇居民到农村买宅基地的口子，短期都不会轻易放开。

03

土地政策，越来越严了。

与城市土地不同，农村土地分为宅基地、集体建设用地、耕地。性质不同，政策约束不同，经济价值也全然不同。

这其中，耕地最为严格，"18 亿亩耕地红线 " 之说广为人知。

这是基于粮食安全的视角而来，在未来的大国博弈中，" 安全备份 " 的思维只会有增无减。

最新发布的国土空间规划，设定了各省份的耕地红线和永久农田面积，即使超大特大城市也不例外。

根据 2035 总规，沈阳、合肥耕地保有量超过 700 万亩，成都不低于 454 万亩，武汉、郑州也都超过 300 万亩，即使城镇化率 100% 的深圳也有 3.4 万亩，而以农业为定位、县域众多的哈尔滨，则超过 3000 万亩。

与之对比，集体建设用地上市则是大势所趋，有望与城市土地享受 " 同地同权 " 的待遇。

早在一二十年前，集体建设用地就已允许用于工业用途，早年的乡镇企业，后来的乡镇工业园、村级工业园都是基于此而来。

近年来，集体建设用地入市的范围开始扩容，部分城市已在试点建设保障房、租赁房、商场等，但仍不允许用于开发房地产。

宅基地仍旧限制最严，连能否抵押贷款都尚在试点，遑论更大范围的转让交易。

前些年，我国推进了宅基地 " 三权分置 " 研究，但目前尚无定论。所谓 " 三权分置 "，指的是所有权、资格权、使用权分开处置。

如果认为宅基地和房子是农民的财产，自然应该赋予一定的财产处置权，即出租、流转、抵押的权利，但目前政策仍旧悬而未决。

毕竟，随着城镇化飞速推进，过去 10 年来我国已有数亿农民进城，大量新生代农民工已经在城市落户，乡村宅基地闲置不是孤例。

如何盘活闲置的宅基地，如何赋予农民更大的财产处置权，如何促进城乡要素双向流动，显然不是短期就能解决的。

政策不会轻易变更，守好自己的一亩地，守好越来越稀缺的宅基地，就变得至关重要。